Publicado em 05/04/2011
Cobranca de condominio pelo construtora antes da entrega das chaves
27/03/2011 - O Globo
Cobrança ilegal, mas recorrente
Flávia Monteiro
Sabe aquela taxa de condomínio que chega meio assim, sem aviso, antes mesmo que muita gente possa pisar na casa nova? Essa cobrança, quando feita antes da entrega das chaves do imóvel, é ilegal. O que não impede que ela se torne uma prática recorrente no mercado. Prova disso é que o número de queixas fundamentadas - aquelas que, de fato, procedem - aumentou 114% nos últimos dois anos, diz o Instituto Brasileiro de Estudos e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec). Uma alta que, apesar de significativa, não chegou aos tribunais do país. É que apenas 5% das reclamações vão parar na Justiça.
- O principal motivo é o desconhecimento. Em 90% dos casos, quem compra imóvel na planta desconhece seus direitos. Mas não é só isso. Muita gente, mesmo tendo de pagar uma ou mais cotas de condomínio nessa situação, prefere assumir o prejuízo a ter que recorrer à Justiça por acreditar que o custo/benefício não compensa ou apenas porque não quer se aborrecer. O problema é que esse comportamento alimenta tal prática por parte das empresas - afirma José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec.
O alerta do instituto leva em conta uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que, em 2009, determinou que a obrigação de pagamento do condomínio começa a partir do momento da entrega das chaves. Ainda assim, muitas construtoras insistem na cobrança, como atesta o comerciante José dos Santos. Em 2007, ele comprou um imóvel na planta. O empreendimento deveria ter ficado pronto em outubro de 2009, mas a obra atrasou, ultrapassando até mesmo os seis meses permitidos por lei. Santos só conseguiu se mudar em agosto passado.
- Na época, eu já estava pagando o condomínio há três meses, mesmo sem nunca ter pisado no apartamento - diz o comerciante.
Ademi alerta para que comprador não pague
O que acontece é que, em geral, as construtoras transferem para o comprador do imóvel a taxa de condomínio já a partir da emissão do habite-se. O problema é que a emissão do documento não é garantia de que o imóvel será entregue imediatamente. No caso dos prédios, por exemplo, a lei exige o desmembramento da matrícula do empreendimento para cada unidade, para assim lavrar a escritura e registrar o imóvel, o que leva, em média, dois meses. Isso sem contar a própria demora na entrega das chaves quando a negociação envolve financiamento bancário. E esse foi justamente o caso do comerciante:
-- O atraso da obra prejudicou todo o andamento do processo de financiamento do imóvel. E comecei a pagar a taxa de condomínio mesmo antes de ver o imóvel pronto. Na época, eu estava tão ansioso para resolver tudo logo que nem questionei a cobrança.
Vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), Manoel Maia destaca ainda que, para que o condomínio passe a existir de fato, é preciso que a construtora convoque uma assembleia de instalação de condomínio, da qual devem participar todos os compradores:
- Essa reunião deve acontecer após a emissão do habite-se e antes da entrega das chaves, pois é ela quem dá vida jurídica ao condomínio. O que acontece é que, muitas vezes, a instalação do condomínio é feita prematuramente, apenas para justificar a cobrança da taxa.
O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Rogério Chor, garante desconhecer a prática de cobrança de condomínio antes das chaves.
- Se realmente isso está acontecendo, é um absurdo. Gostaria inclusive de tomar conhecimento destes casos para que possamos apurar e tomar providências - afirma.
O presidente da Concal Construtora, José Conde Caldas, que em abril toma posse como presidente da Ademi, também informa que, se o comprador não pôde se mudar para o imóvel por culpa da construtora, não deve pagar a taxa.
- Mas é preciso checar se não há, por exemplo, demora na liberação do financiamento bancário por problemas na documentação do comprador. Pois, neste caso, a cobrança é correta.
Questão é mais complexa quando envolve financiamento bancário
Chaves nem sempre são entregues logo após criação de condomínio
O presidente do Instituto Brasileiro de Estudos e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), José Geraldo Tardin, concorda que, no caso de atraso no financiamento bancário, é preciso apurar de quem é a culpa:
- Se a construtora tiver cumprido com seus deveres e o atraso no financiamento for ocasionado pela demora do banco em aprovar o crédito, o comprador terá que arcar com o condomínio mesmo sem as chaves. Mas, se o atraso no financiamento tiver sido causado pela demora da construtora em fornecer os documentos necessários, esta terá que assumir o pagamento da taxa até a conclusão do processo.
Documentos recebidos devem ser protocolados
Foi o que aconteceu com o funcionário público Alberto Silva. O habite-se do imóvel comprado por ele saiu em dezembro do ano passado, só que a averbação do documento no Registro Geral de Imóveis - um procedimento necessário para a conclusão do financiamento - não foi finalizada até hoje porque o processo caiu em exigência (isto é, faltou alguma documentação, por parte da empresa).
- Nesse meio tempo, o condomínio foi instalado e a taxa mensal começou a ser cobrada, mas ainda não sei quando finalmente receberei o imóvel - conta Silva.
Nesse casos, diz Tardin, o comprador deve, sempre, pegar um recibo com data de todos os documentos fornecidos pela empresa e repassados ao banco. Só assim ele poderá comprovar que foi a empresa - e não o banco - a responsável pela demora na conclusão do financiamento.
Na avaliação do presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Condomínios (Abadi), Pedro Carsalade, o condomínio precisa ser formalmente instalado antes que qualquer cobrança seja feita. E o ideal é que a assembleia destinada a esse fim seja realizada um pouco antes ou durante a entrega do imóvel.
- O que acontece é que, na prática, o condomínio acaba sendo instituído assim que o prédio fica pronto, e isso não é garantia de que as chaves serão entregues logo em seguida, pois há uma série de exigências a serem cumpridas. E é nesse momento que muitas empresas já começam a cobrar a taxa de condomínio, mesmo com os imóveis ainda vazios - afirma Carsalade.
O ideal, completa ele, é que as construtoras tenham um suporte especializado durante a formalização do condomínio:
- É nesse momento que entram em cena as administradoras. Como elas detêm a expertise do dia a dia do condomínio, evitam desgastes desnecessários com os futuros moradores num momento delicado, de muita ansiedade. Afinal, a casa própria é o sonho de nove entre dez brasileiros.
Prática do 'se colar, colou' ainda resiste
Diretor comercial da Renascença Administradora, Edison Parente Neto afirma que, embora ainda aconteça, a cobrança da taxa de condomínio antes da entrega das chaves está deixando de ser uma prática comum:
- Aos poucos, as grandes construtoras, com receio de ações judiciais, estão mudando de postura. Até porque o direito do consumidor é claro: não se pode pagar por algo que não se está usando. Mas, infelizmente, há ainda aquelas que são adeptas do "se colar, colou".
O QUE DIZ O STJ
DECISÃO: De acordo com decisão do Superior Tribunal da Justiça (STJ), "a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais". Antes disso, segundo o órgão, a despesa é de responsabilidade de quem tem a posse do imóvel, ou seja, da construtora. Portanto, é dela que o condomínio deve cobrar a taxa.
SAIBA COMO AGIR
COMO SE PREVENIR
ASSESSORIA: O ideal, na opinião do vice-presidente do Secovi Rio, Manoel Maia, é que o comprador de um imóvel na planta conte com uma assessoria jurídica no ato da compra e volte a consultá-la por ocasião da entrega das chaves, para evitar cobranças indevidas. Consultar um técnico capaz de avaliar a qualidade do empreendimento, incluindo as partes comuns, também é recomendável.
COMO RECORRER
CONTRA QUEM: Quem for cobrado indevidamente pode recorrer aos Juizados Especiais contra a construtora e também contra o condomínio.
PROVAS: É preciso juntar provas, tais como recibos, que comprovem a data de recebimento do imóvel e do pagamento das taxas de condomínio antes da entrega das chaves. Quando o imóvel é comprado via financiamento, é preciso provar que a demora neste processo foi causado pela construtora, ou seja, pela demora na entrega da papelada necessária. Dessa forma, deve-se pegar recibos, com data, de todos os documentos entregues ao banco responsável por liberar o crédito.
COMO AGIR: O consumidor tem duas opções. Ele pode se recusar a fazer o pagamento e reclamar no Procon ou pagar a cobrança indevida e exigir na Justiça a devolução da quantia em dobro, com juros e correção monetária.
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